Széles körben ismert, hogy a termőföldekkel kapcsolatos szabályok rendkívül szerteágazók, azok sok szempontból kiemelten rugalmatlanok más típusú szerződésekre vonatkozó szabályokhoz képest. Amint azt alább látni fogjuk, a vonatkozó jogszabályok a szerződési folyamat számos kérdését kötelező erővel rendezik, éppen ezért különösen fontos, hogy a termőfölddel kapcsolatos szerződésünk már az ügyintézésünk kezdetétől biztos kezekben legyen.
Az utóbbi évek során egyre gyakrabban lehet találkozni termőföldek haszonbérletével kapcsolatos jogvitákkal. Ezek felmerülését mindenekelőtt az idézi elő, hogy a mező- és erdőgazdasági hasznosítású földekkel kapcsolatos szerződési folyamatokra az általános, a Polgári törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (Ptk.). által rögzített szabályokhoz képest sokkal szigorúbb törvényi előírások érvényesülnek. Az alábbiakban röviden bemutatásra kerül a Földforgalmi törvény szerződési szabadságot csorbító jellege, majd ezt követően a volt haszonbérlő mint az előhaszonbérleti jogosultak közül elsőként jogosított személyi kör fogalma, illetve azzal kapcsolatban a bíróságok között kialakult jogértelmezési vita és annak Alkotmánybíróság általi feloldása.
Mennyiben korlátozott a szerződési szabadság a termőföldek haszonbérlete során?
A földekre vonatkozó haszonbérlet kapcsán elsődlegesen a Földforgalmi törvény rendelkezéseit kell alkalmazni, amely a Ptk.-val ellentétben nem biztosítja a felek számára a szerződési jog alapelveinek egyes legfontosabb elemeit. Csak erős korlátozás mellett érvényesülhet eszerint a szerződési partner szabad megválasztásához való jog, továbbá korlátozás alá esik a szerződési tartalom szabad megállapításához való jog is. Mindezen felül a törvény előírja azt is, hogy a mezőgazdasági igazgatási szervnek – azaz a jelenlegi szabályok szerint a területileg illetékes földhivatalnak – jóvá kell hagynia a földhaszonbérleti szerződést.
A szerződő partner megválasztását a Földforgalmi törvény akként korlátozza, hogy részletes és kógens sorrendiséget állít fel az előhaszonbérletre jogosultak között, amely személyek az egymás közötti sorrendiséget megtartva mind jogosultak arra, hogy a haszonbérbeadóval szerződni kívánó harmadik felet megelőzően léphessenek be a jogügyletbe, ezáltal kizárva a szerződni kívánó harmadik személyt a szerződésből.
A szerződési tartalmat a törvény számos ponton, így például az időtartamában vagy a megszerezhető terület mértékében is korlátozza. Korlátozás alá esik az ellenszolgáltatás mértéke is, ugyan nem kifejezett meghatározás útján, hanem a haszonbérleti szerződés jóváhagyásának megtagadására rendelt egyik eset útján. 2022. január 1. napjától a mezőgazdasági igazgatási szerv megtagadja a haszonbérleti szerződés jóváhagyását, ha az abban rögzített ellenszolgáltatás, vagyis maga a haszonbér, vagy a szerződésben ehelyett rögzített egyéb ellenszolgáltatásra irányuló rendelkezés értéke aránytalan.
Annak magyarázatát, hogy a haszonbér vagy a helyette kikötött egyéb ellenszolgáltatás (például a termény egy része) mikor minősül aránytalannak, a Földforgalmi törvényhez fűzött miniszteri indokolás tartalmazza. Eszerint akkor kell a haszonbér értékét aránytalannak tekinteni, ha az érintett föld nem rendelkezik olyan objektív előnyös tulajdonságokkal, amelyek a helyben szokásos haszonbér mértékétől való eltérést indokolják.
A törvény a figyelembe vehető előnyös tulajdonságok között határozza meg a föld fekvését, a föld minőségét (aranykorona értékét), öntözhetőségét, művelhetőségét, valamint közútról való megközelíthetőségét. Ha tehát a haszonbér mértéke a föld ilyen adottságai hiányában aránytalannak minősül a vele összehasonlítható más földre vonatkozó haszonbérhez képest, az még abban az esetben is a haszonbérleti szerződés jóváhagyásának megtagadásához fog vezetni, ha maga a haszonbérlő hajlandó lenne a magasabb összegű haszonbért megfizetni. Az aránytalanság megállapítása kapcsán nem lehet ugyanakkor figyelembe venni bizonytalan, jövőbeni eseményeket, továbbá szubjektív, azaz a haszonbérlő elhatározásától, vagy kockázatvállalásától függő körülményeket.
A volt haszonbérlő speciális helyzete
A volt haszonbérlő mint az előhaszonbérleti jogosultak sorrendjében kiemelt helyen álló jogosult helyzetével kapcsolatban számos hatósági és bírósági eljárás során merült fel jogértelmezési összeütközés, amelyek az adott eljárás tekintetében súlyos sérelmekhez is vezettek. Az összeütközések hátterében a volt haszonbérlő fogalmának értelmezése állt.
A Földforgalmi törvény szerint volt haszonbérlőnek az a természetes személy, illetve mezőgazdasági termelőszervezet minősül, aki, illetve amely a haszonbérleti szerződés tárgyát képező földet a haszonbérleti szerződés hatósági jóváhagyásának kezdeményezését közvetlenül megelőző legalább 3 éven keresztül haszonbérli vagy haszonbérelte.
A törvény két esetben a volt haszonbérlő részére mégsem biztosítja az előhaszonbérleti jogosultságot. Eszerint nem tekinthető előhaszonbérleti jog gyakorlására jogosultnak a volt haszonbérlő egyrészről akkor, ha a haszonbérleti szerződés a felek egyoldalú felmondása vagy kölcsönös megállapodása miatt szűnt meg, másrészről akkor, ha a föld kényszerhasznosításba adására került sor a haszonbérleti szerződés fennállásának időtartama alatt.
A volt haszonbérlő az előhaszonbérlésre jogosultak között első helyen jogosított személy. Ebből, valamint a fent ismertetett szerződési szabadság korlátozásából az állapítható meg, hogy a hatályos törvényi szabályok alapján a haszonbérbeadó sem a haszonbérleti szerződés időtartama alatt, sem annak lejártát követően nem jogosult egyoldalú diszkrecionális döntésével „lecserélni” az aktuális, illetve az előhaszonbérleti joggal rendelkező volt haszonbérlőt.
A felmerült jogértelmezési probléma
A bíróságok számos esetben egymással ellentétes módon értelmezték a volt haszonbérlő fent ismertetett fogalmában található „közvetlenül megelőző” fordulatot, amely végeredményében a jogbiztonsághoz való jog megsértésével fenyegetett. A Kúria ebből adódóan több eseti döntésében is értelmezte a szóhasználatot. Megállapította, hogy a szófordulatot nem alanyi értelemben, hanem időbeliségében szükséges értelmezni. Ennek jelentősége első olvasatra ugyan marginálisnak tűnhet, jogi jelentősége ugyanakkor számottevő. Amíg alanyi értelemben vizsgálva a „közvetlenül megelőző” volt haszonbérlő alatt a legutolsó haszonbérlőt időkorlát nélkül illetné meg az előhaszonbérleti jog, addig az időbeli értelmezés alapján azt állapíthatjuk meg, hogy a volt haszonbérlőt csak abban az esetben illeti meg az előhaszonbérleti jog, amennyiben a korábbi haszonbérleti szerződés megszűnése és az új, harmadik személlyel megkötni kívánt haszonbérleti szerződés hatályossá válása között időbeli megszakítatlanság áll fenn.
A Kúria e jogértelmezéssel, szemmel láthatóan jelentősen leszűkítette a volt haszonbérlő előhaszonbérleti joga gyakorlásának kereteit. Az Alkotmánybíróság erre reagálva a 3353/2021. számú határozatában rendezte a jogértelmezési problémát.
Az Alkotmánybíróság álláspontja szerint a Kúriai jogértelmezés alapot adna arra, hogy a haszonbérbeadó kijátssza a volt haszonbérlőt megillető előhaszonbérleti jogot olyan módon, hogy a haszonbérleti szerződés lejártával bármilyen rövid időre, akár csak egy napra is saját használatba veszi a termőföldet, ezzel megszakítva a volt haszonbérlő haszonbérlésének folytonosságát.
Az Alkotmánybíróság rávilágított, hogy ez lényegében a volt haszonbérlőt megillető előhaszonbérleti jog kiüresítését, valamint a Földforgalmi törvény szerinti birtokpolitikai célkitűzések meghiúsítását, végső soron pedig a jogbiztonság megsértését jelentené. Ellentétes lenne ugyanis a jogi szabályozás céljának megfelelő, kiszámítható jogalkalmazás követelményével, ha a volt haszonbérlő rangsorbéli elsősége neki fel nem róható, tőle független körülmények kialakulása esetén elveszhetne, amely fel nem róható körülményt a haszonbérbeadó és harmadik személy mulasztása vagy akár visszaélésszerű magatartása is okozhatja.
Mindezt az Alkotmánybíróság azzal oldotta fel, hogy határozatában kijelölte a mindenki számára kötelező jogértelemzési útvonalat. A döntésében kiterjesztette a volt haszonbérlőnek az előhaszonbérleti joga érvényesítésének korlátait. Amíg ugyanis a Kúriai iránymutatás szerint a volt haszonbérlő csak abban az esetben volt jogosult az előhaszonbérleti jogának érvényesítésére, amíg a haszonbérlése időben megszakítatlan, addig az Alkotmánybíróság döntése által erre a volt haszonbérlő bizonyos esetben a haszonbérlésének megszakítása után is jogosult marad.
Az utóbbi eset akkor merül fel, ha a volt haszonbérlő haszonbérleti jogviszonya jogszerűen szűnik meg, és az előhaszonbérleti jogát már a megelőző haszonbérleti jogviszonya idején is jogszerűen gyakorolta, de a joggyakorlása rajta kívül álló, neki fel nem róható okból nem vezetett eredményre.
Ilyen körülmény fordulhat elő különösen akkor, ha a haszonbérleti időszak végéhez közeledve a haszonbérbeadó, vélhetően magasabb haszonbérfizetési hajlandóság okán új partnerrel kívánna haszonbérleti szerződést kötni, és annak érdekében, hogy a jelenlegi haszonbérlőt (a későbbi volt haszonbérlőt) kijátsszák, szándékosan – vagy tévedésből – olyan szerződést készítenek, amelynek jóváhagyását a mezőgazdasági igazgatási szervnek meg kell tagadnia.
Ebben az esetben a volt haszonbérlő értelemszerűen csak annyit tehet, hogy jelzi az előhaszonbérleti joga gyakorlásának szándékát, de a más felek között megalkotott haszonbérleti szerződés tartalmára alakító ráhatása nem lehet. Ilyenkor tehát a szerződés jóváhagyását az eljáró szerv megtagadja, és az így felmerülő időbeli elhúzódás a volt haszonbérlő és a haszonbérbeadó közötti jogviszony megszűnéséhez vezethet. A korábban alkalmazandó Kúriai jogértelmezés szerint ilyenkor a volt haszonbérlő előhaszonbérleti joga gyakorlásának lehetősége megszűnt, hiszen a haszonbérlésének folytonossága megszakadt, ezzel őt kizárhatták a szerződésből.
Az Alkotmánybíróság ismertetett jogértelmezése útján erre a visszaélésre már nem kerülhet sor. Jól mutatja ezt az is, hogy a Kúria a tavalyi, 2022. év végén meghozott döntésében már az ismertetett Alkotmánybírósági álláspont szerint döntött hasonló jogvitában.
Egy kiadvány, mely számos, a való életből vett példán keresztül segít eligazodni a cégvezetőknek a munkajog világában.
1117 Budapest, Alíz u. 1.
Office Garden A épület 5. emelet
